記者 田國(guó)寶
10月29日至30日，蘭州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（下稱(chēng)“蘭州農(nóng)商行”）名下近200個(gè)房產(chǎn)標(biāo)的在京東資產(chǎn)平臺(tái)掛牌競(jìng)價(jià)，價(jià)格從幾萬(wàn)元到幾億元不等，涵蓋住宅、商業(yè)及辦公房產(chǎn)。
一位蘭州農(nóng)商行人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，這些房產(chǎn)大多為抵債資產(chǎn)，目前產(chǎn)權(quán)均登記在蘭州農(nóng)商行名下，由銀行直接出售，原有的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題及債務(wù)糾紛均已處理完畢。
不僅是蘭州農(nóng)商行，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、蘭州銀行、吉林農(nóng)商行等多家銀行也均在開(kāi)展房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。相比而言，大型銀行和股份制銀行直售房產(chǎn)的數(shù)量較少，而城商行、農(nóng)商行、農(nóng)信社等機(jī)構(gòu)的直售規(guī)模較大。
一位股份制銀行人士表示，銀行直售的房產(chǎn)大多為企業(yè)或個(gè)人貸款的抵押物。由于借款人無(wú)法償還貸款，形成了不良債權(quán)。銀行將債權(quán)剝離后，形成產(chǎn)權(quán)手續(xù)清晰的房產(chǎn)，并通過(guò)出售房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)債權(quán)回收。
他表示，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，不良債權(quán)處置難度較大，折價(jià)率較高，債權(quán)回收率相對(duì)偏低。近年來(lái)，部分銀行專(zhuān)門(mén)設(shè)立了不良資產(chǎn)處置部門(mén)，一方面用于處置自身存量不良債權(quán)，另一方面也積極在市場(chǎng)上尋找不良資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。
批量出售
蘭州農(nóng)商行這一批掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的中，起拍價(jià)過(guò)億的有9個(gè)。其中價(jià)格最高的是位于天水市的471套商業(yè)用房，起拍價(jià)高達(dá)5.5億元；位于蘭州的有4個(gè)房產(chǎn)標(biāo)的，總起拍價(jià)超過(guò)12億元。
蘭州農(nóng)商行掛牌出售的近200個(gè)房產(chǎn)標(biāo)的中，有156個(gè)位于遼寧沈撫新區(qū)的育才壹品小區(qū)，起拍價(jià)均在20萬(wàn)元以?xún)?nèi)，最低起拍價(jià)只有8萬(wàn)元左右。
據(jù)負(fù)責(zé)拍賣(mài)的工作人員介紹，育才壹品共有兩棟樓，為當(dāng)?shù)匾凰麑W(xué)校的配套用房。蘭州農(nóng)商行在該小區(qū)共有250多套房子，均為清水房（毛坯），平均售價(jià)2300元/平方米。6月至9月，該行陸續(xù)掛牌100多套。
京東資產(chǎn)平臺(tái)顯示，蘭州農(nóng)商行掛牌的房產(chǎn)標(biāo)的共有720個(gè)，其中2025年新掛牌的有630個(gè)。除了沈撫新區(qū)的育才壹品外，蘭州農(nóng)商行在海南澄邁的景園悅海灣有140多套住宅和180多套商鋪。
與蘭州農(nóng)商行同處一城的蘭州銀行股份有限公司（下稱(chēng)“蘭州銀行”）同樣有不少直售房產(chǎn)。京東資產(chǎn)平臺(tái)顯示，2024年，蘭州銀行掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量為1130個(gè)；2025年掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量達(dá)1779個(gè)。
2025年以來(lái)，農(nóng)業(yè)銀行掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的共有649個(gè)，其中一套位于大連市中山區(qū)的兩居室于10月24日掛牌競(jìng)價(jià)，起拍價(jià)61萬(wàn)元。一位負(fù)責(zé)拍賣(mài)的農(nóng)業(yè)銀行工作人員表示，該房產(chǎn)為抵債房。
此外，吉林銀行掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的共有2099個(gè)，天津銀行有1227個(gè)，中原銀行有521個(gè)，溫州銀行有412個(gè)，大連銀行有226個(gè)，哈爾濱銀行有159個(gè)。
與大型國(guó)有銀行、股份制銀行和城商行相比，各省市的農(nóng)信社系統(tǒng)出售房產(chǎn)標(biāo)的規(guī)模更大。
結(jié)合阿里資產(chǎn)和京東資產(chǎn)兩個(gè)平臺(tái)信息，據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，自2024年8月以來(lái)，廣東農(nóng)信系統(tǒng)掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的共有12386個(gè)；2024年11月以來(lái)，四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量達(dá)到24821個(gè)。
此外，遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計(jì)掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的有11369個(gè)，貴州農(nóng)信系統(tǒng)有9539個(gè)，吉林農(nóng)信系統(tǒng)有2374個(gè)，福建農(nóng)信系統(tǒng)有623個(gè)。
上述股份制銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，商業(yè)銀行傳統(tǒng)處置不良債權(quán)的方式主要有兩種：一種是出售債權(quán)，單獨(dú)或打包以較低折扣出售給第三方；另一種是法拍，通過(guò)司法拍賣(mài)抵押物或質(zhì)押物變現(xiàn)。
傳統(tǒng)處置方式雖然回收率較低，但可以快速變現(xiàn)銷(xiāo)賬。與傳統(tǒng)處置方式相比，商業(yè)銀行直售抵押房產(chǎn)可以最大限度地實(shí)現(xiàn)回收率。商業(yè)銀行通常根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況和抵押物的價(jià)值靈活選擇處置方式。
抵債房
上述股份制銀行人士表示，抵債房產(chǎn)中，有相當(dāng)部分為企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款的抵押房產(chǎn)，這類(lèi)貸款通常需要企業(yè)或?qū)嶋H控制人名下的房產(chǎn)作為抵押物。其中既有不同規(guī)模的企業(yè)，也有個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)。
還有一部分為個(gè)人的抵押貸或房貸的抵押物。這兩類(lèi)貸款也是個(gè)人貸款最常見(jiàn)的類(lèi)型。
該人士表示，從貸款違約到法院強(qiáng)制執(zhí)行，從過(guò)戶(hù)到出售房產(chǎn)，一般需要一到三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。由于耗時(shí)較長(zhǎng)，以往商業(yè)銀行不愿采取這一模式處置債權(quán)。但在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，直售房產(chǎn)可以提升債權(quán)回收率。
據(jù)蘭州農(nóng)商行的工作人士介紹，該行在沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)共有250多套住宅和十幾套商鋪，這些房產(chǎn)均為抵債房。小區(qū)有兩棟樓，共計(jì)832戶(hù)，目前已交付入住。
撫順新區(qū)的育才壹品由沈陽(yáng)智峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“智峰地產(chǎn)”）開(kāi)發(fā)。天眼查信息顯示，智峰地產(chǎn)欠蘭州農(nóng)商行金城分行本金1732.6萬(wàn)元，欠西固分行本金2.77億元。
2022年6月，蘭州農(nóng)商行向蘭州市中級(jí)人民法院（下稱(chēng)“蘭州中院”）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行并獲立案。2022年12月，蘭州中院正式裁定強(qiáng)制執(zhí)行，本金加上違約金及利息，共計(jì)執(zhí)行金額4.6億元。
蘭州農(nóng)商行通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行獲得育才壹品小區(qū)的未售住宅和商鋪，憑借法院強(qiáng)制執(zhí)行文書(shū)到當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心過(guò)戶(hù)后，即可對(duì)外出售。
蘭州農(nóng)商行直售房產(chǎn)的成交率相對(duì)較低，但有幾類(lèi)資產(chǎn)較受歡迎。第一類(lèi)為鬧市區(qū)的商業(yè)用房，這類(lèi)商業(yè)用房出租率和租金相對(duì)穩(wěn)定，因而受到市場(chǎng)歡迎。例如，蘭州城區(qū)的一處火鍋店用房競(jìng)價(jià)超過(guò)200輪。
第二類(lèi)是獨(dú)立辦公用房，這類(lèi)物業(yè)位于城市核心區(qū)，面積不大，但獨(dú)立成棟，有完整的產(chǎn)權(quán)，比較適宜改造成酒店、賓館，因而受到市場(chǎng)歡迎。如蘭州農(nóng)商行在蘭州市區(qū)的兩處辦公物業(yè)，競(jìng)價(jià)均超過(guò)50輪。
第三類(lèi)是稀缺住宅。蘭州農(nóng)商行直售的房產(chǎn)中，住宅成交率普遍較低，如沈撫新區(qū)的育才壹品累計(jì)掛牌250多套未成交一套。而位于海南澄邁景園悅海灣小區(qū)累計(jì)成交了10多套，主要得益于海南稀缺的度假資源。
上述股份制銀行人士介紹，國(guó)有大行和股份制銀行直售房產(chǎn)的情況一直存在，一部分為營(yíng)業(yè)用房和職工宿舍等自有資產(chǎn)，另一部分為較為優(yōu)質(zhì)的抵債房產(chǎn)。但往年規(guī)模較小，近年力度開(kāi)始加大。
性?xún)r(jià)比
貝殼找房網(wǎng)信息顯示，沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)二手房掛牌價(jià)在3.3萬(wàn)元/平方米至4.6萬(wàn)元/平方米，而蘭州農(nóng)商行出售該小區(qū)房產(chǎn)的單價(jià)僅為2300元/平方米，比市場(chǎng)價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力。
一位華南城商行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，商業(yè)銀行無(wú)論處置債權(quán)，還是直售房產(chǎn)，最終目的是變現(xiàn)。銀行直售房如果第一次掛牌流拍，第二次掛牌一般會(huì)下調(diào)價(jià)格，因此，這類(lèi)房產(chǎn)的價(jià)格普遍低于市場(chǎng)成交價(jià)。
以農(nóng)業(yè)銀行大連分行出售的華樂(lè)小區(qū)一套兩居室為例，該房2025年6月首次掛牌時(shí)單價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。由于多次掛牌均流拍，該套房子的起拍價(jià)陸續(xù)降至7000元/平方米左右，但仍未成交。
根據(jù)貝殼找房網(wǎng)數(shù)據(jù)，華樂(lè)小區(qū)兩居室歷史成交價(jià)曾高達(dá)1.6萬(wàn)元/平方米，2025年10月成交的一套兩居室，成交單價(jià)為9800元/平方米。也就是說(shuō)，銀行直售房產(chǎn)雖然性?xún)r(jià)比高，但成交情況一般。
沈撫新區(qū)的育才壹號(hào)面臨同樣的尷尬，雖然該小區(qū)為優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，但由于多次流拍，價(jià)格一降再降，目前掛牌價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)30%以上，但仍然沒(méi)有一套成交。
在上述華南城商行人士看來(lái)，與法拍房相比，銀行直售房的購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，一般不存在民間借貸、長(zhǎng)租約或產(chǎn)權(quán)糾紛等問(wèn)題，性?xún)r(jià)比更高。但由于這類(lèi)房源上市時(shí)間較短，市場(chǎng)認(rèn)識(shí)不足，其性?xún)r(jià)比還有待進(jìn)一步挖掘。
在他看來(lái)，銀行直售房與法拍房有本質(zhì)區(qū)別，法拍房的交易較為復(fù)雜，買(mǎi)受人即便拍下房產(chǎn)并辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，原房主仍可能設(shè)置障礙拒絕騰房或?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法正常使用，這類(lèi)糾紛通過(guò)法律途徑很難解決。在交易層面，法拍房本質(zhì)上是買(mǎi)受人與原房主的交易，法院通過(guò)裁定強(qiáng)制過(guò)戶(hù)，拍賣(mài)所得款項(xiàng)歸屬銀行，但房產(chǎn)本身瑕疵由買(mǎi)受人承擔(dān)，銀行免責(zé)。
銀行直售房雖然也可能存在類(lèi)似風(fēng)險(xiǎn)，但銀行專(zhuān)業(yè)的風(fēng)控體系已經(jīng)過(guò)濾掉大部分風(fēng)險(xiǎn)，而且，銀行直售房是買(mǎi)受人和銀行之間的交易，買(mǎi)受人后期風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
上述股份銀行人士說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)較好的城市，銀行抵債房一般容易處理；此外，別墅等高端住宅也較受市場(chǎng)歡迎，其所在銀行在測(cè)試市場(chǎng)的過(guò)程中，曾推出幾套三線城市的別墅，很快成交。
在他看來(lái)，銀行通過(guò)京東和阿里平臺(tái)直售抵債房，與普通購(gòu)房者存在一定信息鴻溝，尤其是低能級(jí)城市的普通購(gòu)房者很難接觸到銀行直售房，“像一些幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)一套的房子，我們能看到，但不是有效客戶(hù)；有效客戶(hù)在當(dāng)?shù)?，但他們看不到這些掛牌信息”。
他曾向所在分行負(fù)責(zé)人建議，銀行直售房產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)平臺(tái)掛牌的同時(shí)，也要加強(qiáng)與所在地中介機(jī)構(gòu)合作，由中介人為直售房產(chǎn)導(dǎo)流客戶(hù)。但是由于銀行擔(dān)心發(fā)生糾紛及自身人手不足等原因，與中介合作面臨一定障礙。