《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）將于9月15日實(shí)施，作為我國(guó)首部專門(mén)規(guī)范住房租賃活動(dòng)的行政法規(guī)，它旨在解決虛假房源、押金亂扣等租房亂象。
但隨著《條例》推出時(shí)間臨近，“房東稅”這一話題受到大家的廣泛關(guān)注。有人稱稅負(fù)要增加，有人擔(dān)憂房租會(huì)因此上漲。這些看起來(lái)“言之有物”的推論，卻經(jīng)不起推敲。
實(shí)際上，針對(duì)房租收入的稅收規(guī)則一直存在，包括房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等稅種，很多城市會(huì)采用綜合稅率。但現(xiàn)實(shí)中，按規(guī)定交稅的情況比較少見(jiàn)。有中介表示，一般只有租客有報(bào)銷(xiāo)或其他需求時(shí)才會(huì)交稅，稅款多由租客承擔(dān)。
01 沒(méi)有新增“房東稅”
關(guān)于所謂“房東稅”的消息，主要源自《條例》第八條規(guī)定：
“出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門(mén)備案。”第三十條則提到，房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)開(kāi)展合同備案、租賃住房信息管理、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)等管理與服務(wù)，并與民政、自然資源、教育、市場(chǎng)監(jiān)督管理、金融管理、公安、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)建立信息共享機(jī)制。
在網(wǎng)上的討論中，有人據(jù)此認(rèn)為備案和信息共享，意味著將會(huì)全面向房東征收稅款。
但事實(shí)上，根據(jù)“成都稅務(wù)”微信公眾號(hào)，出租房屋相應(yīng)的稅費(fèi)政策，是實(shí)施了數(shù)十年的規(guī)定，并未因《條例》出臺(tái)而調(diào)整，更沒(méi)有新增“房東稅”。如今隨著《條例》推動(dòng)租賃信息備案，本質(zhì)上是讓納稅流程更規(guī)范了，而非突然的“加稅”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，所謂“房東稅”，并非一個(gè)新設(shè)立的單一稅種，而是對(duì)個(gè)人出租房屋所涉及的多種稅費(fèi)的統(tǒng)稱，涵蓋了增值稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、附加稅費(fèi)等多個(gè)稅種。
圖源：“成都稅務(wù)”微信公眾號(hào)
那么，《條例》到底說(shuō)了啥？
“成都稅務(wù)”微信公眾號(hào)發(fā)文指出，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，保護(hù)租客和房東的合法權(quán)益，是《條例》的核心內(nèi)容。比如：明確租賃合同的權(quán)責(zé)，防止“霸王條款”；規(guī)范中介和租賃企業(yè)的行為；推動(dòng)租賃信息備案，提升市場(chǎng)透明度；完善糾紛調(diào)解機(jī)制，減少扯皮和矛盾。
制造焦慮、引發(fā)輿情、博取流量是營(yíng)銷(xiāo)號(hào)的慣用手段。借群眾對(duì)民生問(wèn)題的高度關(guān)注，編造不實(shí)信息，誤導(dǎo)群眾，而實(shí)現(xiàn)流量變現(xiàn)是他們的最終目的。
02 “很少遇到房東交稅的情況”
具體要交多少稅呢？
以個(gè)人出租房屋為例，在成都市，個(gè)人出租住房且在成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)簽備案的，按照0%的稅率綜合征收。個(gè)人出租住房未在成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)簽備案的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅；減按2%征收房產(chǎn)稅；月租金10萬(wàn)元以內(nèi)的，免征增值稅，超過(guò)10萬(wàn)元的，減按1.5%征收增值稅；減按10%征收個(gè)人所得稅。綜合稅負(fù)遠(yuǎn)低于謠傳的“20%～30%”。
對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，憑備案合同可享受每月800元～1500元的個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除。
北京市稅務(wù)局客服工作人員表示，個(gè)人出租住宅、月租金不超過(guò)10萬(wàn)元的情況下，以2.5%的綜合稅率征收，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。
上海與北京情況相同，也是2.5%的綜合稅率。
廣州稅務(wù)局工作人員則表示，自有住房出租租金在每月2000元～30000元之間的，按照4%的綜合稅率征收。
記者咨詢了多個(gè)房地產(chǎn)中介，均表示很少遇到房東交稅的情況。一般情況下，只有租客有報(bào)銷(xiāo)、辦理居住證或其他需求需要租房發(fā)票時(shí)，房東才會(huì)去稅務(wù)部門(mén)報(bào)稅，產(chǎn)生的稅金則一般由租客承擔(dān)。
張大偉認(rèn)為，政府部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)“房東稅”政策的宣傳和解讀工作，通過(guò)官方渠道發(fā)布權(quán)威信息，詳細(xì)解釋政策的內(nèi)容、目的、征收標(biāo)準(zhǔn)以及優(yōu)惠措施等，消除公眾的誤解和疑慮。
同時(shí)，要優(yōu)化稅收征管流程，提高征管效率，為房東提供便捷的納稅服務(wù)。例如，可以開(kāi)發(fā)線上納稅平臺(tái)，讓房東足不出戶就能完成納稅申報(bào)。
在規(guī)范租賃市場(chǎng)方面，政府還需加大力度，完善相關(guān)法律法規(guī)，明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊各種違法違規(guī)行為，切實(shí)維護(hù)市場(chǎng)秩序。
此外，政府可以考慮將部分稅收收入用于建設(shè)保障性租賃住房，增加租賃房源供給，緩解市場(chǎng)供需矛盾，從根本上穩(wěn)定租金水平。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，如果租賃行為游離于監(jiān)管之外，將使得租賃市場(chǎng)信息不透明，給市場(chǎng)秩序維護(hù)及租客權(quán)益保障等方面帶來(lái)困難。
在他看來(lái)，《條例》實(shí)施后，租賃住房供給將形成政府保障+市場(chǎng)主體雙軌制，市場(chǎng)化主體通過(guò)長(zhǎng)租社區(qū)開(kāi)發(fā)、存量資產(chǎn)盤(pán)活等方式占據(jù)主導(dǎo)地位，租賃市場(chǎng)將進(jìn)入機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)化升級(jí)、金融化助力的新階段。未來(lái)5年，能夠整合政策資源、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營(yíng)效率的企業(yè)將成為市場(chǎng)主導(dǎo)者。
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